阿里巴巴集團董事長馬云宣布成立“菜鳥網絡”，進軍物流地產，將這一領域的競爭推向了白熱化，在全國各地掀起新一輪圈地熱潮。國家房產調控持續從嚴，投資投機從狂熱圈回歸，在國內住宅和商業地產市場投資回報率降低的同時，過去半年中，投資于工業物流地產的資金開始洶涌，投資者認為，這是挖掘電子商務增長和內需攀升的一種方式。

據記者了解，5月28日，阿里巴巴集團董事長馬云宣布成立“菜鳥網絡”，進軍物流地產，將這一領域的競爭推向了白熱化，在全國各地掀起新一輪圈地熱潮。

在此之前，國內的京東、蘇寧、易迅等已經大手筆圈地工業物流，外資中普洛斯、嘉民集團、豐樹、騰飛等也已經占據半壁江山。

工業物流地產，這一過去在房地產投資中的“丑小鴨”，如今卻成為兵家必爭之地。而在各方資本狂潮圈地之下，物流地產是否會出現過剩?

攜手地產商

據介紹，馬云的菜鳥網絡，其主要的合作伙伴包括銀泰集團、復星集團、富春集團。中國人壽集團、中信銀行將為項目提供資金支持。

菜鳥網絡的首期投資額約1000億元，總部注冊在前海，注冊資本50億元人民幣。

阿里集團的工作人員表示，菜鳥網絡定位于“開放的社會化倉儲設施網絡”。計劃在5-8年內建立一張能支撐日均300億網絡零售額的智能物流骨干網絡，其中主要在于建設倉儲設施網絡，包括自建模式。初期倉儲設施的選址主要在靠近生產基地、交通設施的地區。馬云將這個全國網絡分為“八大軍區”，各地區分步部署，以北京、華南為先。

分析指出，馬云選擇的合作圈子以房地產為主營業務的大型集團為主，這能令他們更精準地把握地塊的綜合便利性以及升值潛力，無論是前期拿地還是后期開發、招租運營都更容易迅速上手。

菜鳥網絡CEO沈國軍透露，目前同時啟動的拿地建倉項目已經包括十幾個城市。信息顯示，包括北京、天津、廣州增城、廣州開發區、武漢、金華、海寧等都傳出與阿里集團合作的消息。

戴德梁行華東區工業部主管、董事蘇智淵說，高端倉儲物業的租金年回報率一般能達到10%左右，遠超過普通工業廠房和倉庫，也高過持有型的住宅和商業投資回報。雖然在資產升值方面可能不及商業和住宅地產，但適合長期穩定的投資需求。

據了解，目前現代物流倉庫設施的供應只占全中國倉庫面積總數的2%，大部分倉儲設施均屬中端或低端的物流物業。在一線城市，物流倉庫的短缺推高了該類物業的租金增長，過去一年間上海部分區域的物流園租金上升了85%。

物流圈地潮

菜鳥網絡的創立，意味著電商的物流地產的進一步白熱化。

自2011年開始，國內電商大肆圈地建物流中心。2011年京東宣布圈地1400畝落戶5城自建大型物流中心，而今年底京東在上海投資35億元的物流中心“亞洲一號”將投入使用。

蘇寧未來三年計劃投入200億建設物流;易迅網今年也將在全國新建10余個倉儲配送基地。

除了國內電商，外資物流集團也是這輪圈地潮中的急先鋒。了解到，2012年10月底，全球最大的工業地產投資公司之一嘉民集團(Goodman Group)在中國的旗艦項目——嘉民浦東空港物流中心正式投入運作，其也宣布，將中國的投資額從19億元人民幣在3-5年內增至190億元。

另一家國際物流地產商普洛斯則顯得更為激進。自2003年進入中國以來，普洛斯的版圖已經擴張到國內29個重要城市，投資并管理著103個物流園區，可供租賃面積達1150萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費市場的物流配送網路的覆蓋。

此外，豐樹、騰飛等新加坡工業地產巨頭也同樣激進搶奪國內高端物流地產項目的開發和改造，觸角深入長三角、珠三角、環渤海以及西南區域。

“中國現代化物流物業供應非常短缺。”嘉民大中華區董事總經理彭菲力稱，在全中國5.5億平方米的總倉儲空間中，只有580萬平方米的物業配有現代化的物流設施，這也為物流資產的升值和租金的上漲創造了條件。

不過，也有業內人士擔心，過多的資金進入物流地產，是否會帶來圈地過度、重復建設的問題;而且，與國外公司相比，大多數國內公司并不具備先進的融資支持機制。從長遠的角度來看，物流地產仍要經歷較長的探索過程。